Rescisão do contrato Imobiliário: Direito do comprador do imóvel na planta.

O que mais se perguntam relacionado à rescisão de contrato imobiliário ou do distrato, é se o comprador faz jus ao dinheiro investido naquele imóvel. Em razão da situação de crise econômica que o país atravessa, os compradores e incorporadoras de imóveis têm lidado com problemas para conseguir honrar com o combinado descrito no contrato. Seja no atraso de entrega do imóveil, ou aumento de inadimplência, assim surge o problema de distratos de imóvel.

Para aqueles que compram um imóvel, muitas vezes na planta, não possuem intenção de se desfazer dele, os fatos a maioria das vezes apresentados para "ruptura" do contrato é relacionado ao desemprego, arrependimento da compra e onerosidade excessiva, atraso na entrega da obra e metragem inferior no que consta no contrato.

Até então, não havia legislação própria para tratar do assunto. Isso porque, não existiam regras claras sobre o caso de rescisão contratual no caso de desistência antecipada, muito menos a definição de um percentual de retenção para as construtoras, o que gerava longas disputas judiciais.

O comprador quando entra em contato com a empresa que realizou a venda a fim de notificá-la quanto ao seu interesse em fazer a rescisão de contrato imobiliário e não permanecer no negócio, muitas vezes recebe uma negativa por parte desta no que diz respeito aos valores pagos e sua consequente restituição.

Neste momento começa a queda de braço entre o comprador e a incorporadora.

Até 2019, não havia legislação própria para tratar do assunto de distrato do contrato, isso porque, não existiam regras claras sobre o caso de rescisão contratual no caso de desistência antecipada, muito menos a definição de um percentual de retenção para as construtoras, o que gerava longas disputas judiciais.

As novas regras contidas na lei 13.786/18, trata a respeito da desistência da compra de imóvel adquirido na planta, com essas novas regras houve a possibilidade de a construtora reter, a título de multa, até 50% do dinheiro pago pelo comprador. Esse percentual ficou estabelecido apenas para os casos em que a obra esteja em regime de patrimônio de afetação, que é quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado da incorporadora. Já para os empreendimentos fora desse regime, o teto da multa cai para 25%.

A nova norma também legaliza o direito de arrependimento ao comprador, que agora possui 7 dias para sinalizar a desistência e receber todos os valores já pagos, incluindo a corretagem. Em caso de atraso na entrega, também foi regulamentada a carência de 180 dias, sem obrigação de indenizar o consumidor, após esse período, o comprador poderá cancelar o contrato e receber o valor pago integralmente, ou, receber indenização de 1% do valor, relacionado a cada mês de atraso, caso não queira romper o contrato.

Essa lei veio para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual, tanto para as construtoras quanto para os próprios clientes. O percentual fixado em lei tende a desestimular a prática de desistências e diminuir os custos para as empresas, melhorando os valores praticados no mercado. Acredita-se que a decisão de compra de um imóvel será, ou pelo menos deveria ser, mais planejada em ambas as partes, sob pena de sofrer prejuízos consideráveis.

A Lei 13.786/2018 acrescentou à Lei 4.591/64 os artigos 35-A, 43-A e 67-A.

Exigências para validade do contrato:

No início do caput do artigo 35 da lei 4.591/64 contém informações claras e transparentes a respeito das obrigações assumidas, estabelecendo a eventual omissão a respeito das informações exigidas deverá ser sanada em 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão contratual por justa causa, hipótese em que as partes deverão ser restituídas ao estado em que antes dele se achavam, nos termos do artigo 182 do Código Civil .

Nessa hipótese de rescisão por vício formal do contrato, o consumidor fará jus a receber de volta a integralidade do que houver pago ao incorporador, corrigido monetariamente e sem nenhuma espécie de retenção.Caso houver alegação de prejuízo decorrente, por exemplo, da indisponibilidade dos valores pagos à vendedora e consequente perda da chance de realizar outro negócio no mesmo período, o consumidor poderá reclamar indenização por perdas e danos.

Essa norma alerta que o consumidor adquirente do imóvel firme sua assinatura junto a cada uma das cláusulas que trate das consequências do desfazimento do contrato, bem como que essas cláusulas em específico sejam redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

Penalidade para o consumidor caso houver desfazimento do contrato:

Como já citado no ínicio do texto, caso a incorporação estiver submetida ao regime do “patrimônio por afetação”, a multa devida pelo promitente comprador que der causa ao desfazimento do vínculo, seja por inadimplência, seja por desistência, poderá ser de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo consumidor ao longo do contrato. Nesse caso, a restituição dos valores devidos, com a retenção do valor da multa, corretagem e outros encargos, deverá ser realizada no prazo máximo de 30 (trinta).

O regime de “patrimônio por afetação” tem previsão legal nos artigos 31-A a 31-F da própria Lei 4.591/64, e ocorre quando “o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”. Por esse regime, no caso de falência do incorporador, a lei busca assegurar que os próprios adquirentes deem continuidade à obra.

Caso o consumidor dar causa ao desfazimento do vínculo e a unidade imobiliária já lhe tenha entregue as chaves, a incorporadora também poderá reter do montante a ser restituído ao comprador, além da comissão de corretagem e do valor da multa convencional, valor do IPTU e cotas condominiais do período, valor equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato pela fruição do imóvel no período correspondente à disponibilização, e, ainda, outros encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

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